Calculadoras

Calculadora de hipoteca: cuota e intereses

La cuota, lo que se devuelve en total y cuánto de eso son intereses. Con el sistema francés, que es como se calculan todas las hipotecas de aquí.

Sin seguros ni comisiones. Para comparar dos ofertas de verdad hay que mirar la TAE, que sí los incluye.

Lo que enseña este número

Alargar el plazo baja la cuota y sube mucho el total. Prueba a poner 25 y 30 años con el mismo importe: la cuota baja unos pocos euros y los intereses suben miles. Es la decisión que más dinero mueve de toda la hipoteca.

La otra es el tipo. Cada punto de interés son unos 50 € al mes por cada 100.000 € a 25 años. Por eso merece la pena pedir oferta vinculante a tres bancos antes de firmar con el tuyo de siempre.

La regla del 35 %

Los bancos miran que la suma de todos tus préstamos no pase del 30 % o el 35 % de tus ingresos netos, y el coche cuenta. La calculadora te dice qué ingresos harían falta para que esa cuota entre con holgura.

Antes de la hipoteca, el ahorro

Hace falta el 20 % de entrada más un 10 % de impuestos y gastos, y eso no lo presta el banco. La cuenta completa la hace la calculadora de hasta cuánto puedes comprar, y los gastos exactos, la de gastos de compra.

Cuánto te va a prestar el banco de verdad

El importe que pongas arriba no lo decides tú: el banco financia un porcentaje del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Si la casa cuesta 120.000 € y la tasación sale en 110.000 €, el 80 % se calcula sobre 110.000 €, no sobre 120.000 €. La diferencia la pones tú en metálico, y se suma a la entrada y a los impuestos.

La tasación la encarga el banco, la paga el comprador, la hace una sociedad homologada y caduca a los seis meses. Tienes derecho a una copia, así que pídela: dentro viene el valor, la superficie que ha medido el tasador y los testigos de mercado que ha usado. Si la superficie de la tasación no cuadra con la escritura o con el catastro, mejor saberlo antes de firmar las arras que después.

Lo que esta cuota no incluye

La calculadora trabaja con el tipo nominal (el TIN). Lo que de verdad pagas es la TAE, que mete dentro la comisión de apertura y el coste de los productos que el banco te pide para dejarte el tipo bonificado. Dos ofertas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distinta, y la comparación honesta es TAE contra TAE.

• Comisión de apertura: se cobra una sola vez y tiene que englobar todos los gastos de estudio y tramitación del préstamo. Hay bancos que no la cobran.
• Seguro de daños sobre el inmueble: lo puede exigir el banco, pero está obligado a aceptar una póliza equivalente de otra compañía. Comparar suele ahorrar más que discutir una décima de tipo.
• Bonificaciones: nómina, tarjetas, seguro de vida, plan de pensiones. El banco tiene que darte también el precio sin ellas. Pide las dos cifras y mira qué pasa el año que dejes de cumplir una.
• Notaría, gestoría, registro e impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo los paga el banco desde 2019. Al comprador le queda la tasación y las copias.

Si es variable, lo que pasa en cada revisión

En una hipoteca variable el tipo es un índice (casi siempre el euríbor) más un diferencial fijo. En la fecha de revisión que diga tu escritura, anual o semestral, se toma el valor publicado del índice y se recalcula la cuota sobre el capital que queda y el plazo que queda. Por eso la misma subida de índice duele mucho más al principio, cuando el capital pendiente es casi todo, que en los últimos años.

Para ver tu peor escenario, no hace falta adivinar nada: pon arriba tu capital pendiente y tu plazo restante, y prueba el tipo un punto y dos puntos por encima del actual. Si con dos puntos más la cuota no te cabe en el mes, la hipoteca es demasiado grande, no el euríbor.

Amortizar antes: ¿bajar cuota o bajar plazo?

Con el sistema francés la cuota es constante, pero su reparto no: al principio es casi toda intereses y al final casi todo capital. Pide el cuadro de amortización y mira cuánto capital devuelves el primer año. Esa es la razón por la que amortizar pronto rinde y amortizar al final apenas cambia nada.

• Reducir plazo: la cuota se queda igual y te ahorras todos los intereses de los meses que recortas. Es la opción que más dinero ahorra.
• Reducir cuota: pagas menos cada mes, terminas el mismo día y ahorras bastante menos. Tiene sentido si lo que necesitas es aire en el presupuesto.

La comisión por amortización anticipada tiene topes legales y, además, el banco sólo puede cobrarla hasta el límite de la pérdida financiera que acredite. Pide ese cálculo por escrito antes de ordenar la transferencia. Si te desgravas por vivienda habitual con el régimen antiguo, mira también cuánto has aportado ya en el año: por encima del límite anual de la deducción, el euro amortizado deja de tener ventaja fiscal.

El calendario real, paso a paso

1. Antes de firmar nada: lleva tus números a dos o tres bancos y pide un estudio de viabilidad. Es gratis y no deja huella.
2. Arras: el plazo que pactes aquí es el plazo que le estás dando al banco. Contar semanas, no días.
3. Documentación y tasación: nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos, contrato de arras y nota simple del inmueble. Luego pasa el tasador.
4. FEIN y FiAE: la ficha europea de información normalizada y la ficha de advertencias. Son la oferta, vinculan al banco y tienen que estar en tu poder al menos diez días antes de la firma.
5. Acta notarial previa: una visita al notario, gratuita, como muy tarde el día anterior a la escritura, en la que te preguntan si has entendido lo que firmas. Sin esa acta el notario no autoriza la hipoteca.
6. Firma: escritura de compraventa y de préstamo el mismo día, con el dinero del banco entregado en ese acto.

Lo que sale mal

• La tasación sale por debajo del precio. Es el problema más frecuente en pueblos con pocas ventas comparables, y el agujero lo tapa el comprador.
• Pedir otro crédito entre la aprobación y la firma. Financiar el coche o los muebles cambia tu ratio de endeudamiento y el banco revisa la operación.
• Cambiar de trabajo en medio del proceso, aunque sea para mejor: el periodo de prueba vuelve a poner en duda la estabilidad de los ingresos.
• Firmar arras sin cláusula de financiación. Si el banco dice que no y las arras no lo contemplan, pierdes lo entregado.
• Olvidar los gastos de compra. El banco presta sobre el inmueble, no sobre los impuestos: ese 10 % sale de tu ahorro.

Qué documento pedir y a quién

• Al banco: FEIN, FiAE, copia del certificado de tasación y cuadro de amortización. Los cuatro, por escrito y antes de la firma.
• Al Registro de la Propiedad: nota simple del inmueble, para ver cargas y quién es el titular. Cuesta unos pocos euros.
• Al vendedor: último recibo del IBI, certificado de la comunidad de estar al corriente y, si tiene hipoteca viva, certificado de deuda pendiente de su banco.

Son los anuncios que tenemos publicados hoy. El 80 % del precio mediano de tu municipio es una primera aproximación razonable al importe que meter arriba, y el 20 % restante más otro 10 % de impuestos y gastos es el ahorro que hace falta tener antes de empezar.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.